فسخ عقد شراء فيلا او وحدة مع شركة التطوير العقارى
يحق لمشترى الوحدة من شركات التطوير العقارى طلب فسخ العقد في حالات مثل تأخير تسليم الوحدة، عدم مطابقتها للمواصفات، أو إخلال الشركة ببنود العقد الأساسية، ويتم ذلك إما بالاتفاق المسبق في العقد (الفسخ الاتفاقي) أو عبر رفع دعوى قضائية (الفسخ القضائي). يتطلب الفسخ القضائي إثبات إخلال الشركة بالتزامها ومطالبة العميل بالفسخ بعد إعذار الشركة. أما بالنسبة للشركات، فلا يحق لها فسخ العقد من طرف واحد إلا بوجود شرط صريح فاسخ في العقد وباتفاق قضائي أو تحكيمي، ويجب أن يلتزم العميل بجميع الالتزامات الأساسية حتى لا يتم فسخ العقد.
حالات يحق للعميل فيها فسخ العقد
- تأخير تسليم الوحدة:
إذا تأخرت الشركة في تسليم الوحدة عن الموعد المحدد في العقد.
- وحدة غير مطابقة للمواصفات:
إذا تم تسليم الوحدة بمواصفات مختلفة عن المتفق عليها في العقد (مثل مساحة أو تشطيبات).
- إخلال الشركة ببنود العقد الأساسية
مثل عدم توفير المرافق أو الخدمات المتفق عليها.
- عدم تسجيل العقد أو امتناع الشركة عن التسليم:
إذا لم تقم الشركة بتسجيل العقد أو تسليم الوحدة بالرغم من سداد العميل لجميع مستحقاته.
إجراءات الفسخ
1. الفسخ الاتفاقي (بالنص في العقد)
- يتم الاتفاق عليه مسبقًا:
قد يتضمن العقد شرطًا ينص على أنه يُفسخ من تلقاء نفسه في حال إخلال أحد الأطراف بالتزاماته (مثال: تأخر العميل في السداد).
- تنفيذ آلي:
يمنح هذا الشرط للطرف المتضرر الحق في إنهاء التعاقد تلقائيًا دون الحاجة لإنذار أو اللجوء للقضاء، لكنه قد يكون محل نزاع قضائي.
2. الفسخ القضائي (عبر المحكمة)
- رفع دعوى قضائية:
يقوم العميل برفع دعوى قضائية للمطالبة بفسخ العقد، مع ضرورة وجود سبب قوي لإثبات إخلال الشركة بالتزاماتها.
- شروط الفسخ القضائي:
- أن يكون العقد ملزمًا للطرفين.
- أن يتخلف أحد الطرفين عن تنفيذ التزامه.
- أن لا يكون طالب الفسخ هو الطرف الذي تخلف عن التنفيذ.
- الحصول على حكم قضائي:
في حال صدور حكم قضائي بفسخ العقد بسبب إخلال الشركة، يُلزم المطور بإعادة كافة الأموال التي سددها العميل دون خصم أي مصاريف.
حالات خاصة
- سداد أكثر من 75% من قيمة الوحدة:
يُعتبر نقطة تحول قانونية، حيث لا يُبرر فسخ العقد تلقائيًا، وللمحكمة تقدير حجم الضرر وتتخذ حكمها في القضية.
- فسخ عقد التمويل:
يتطلب الحصول على موافقة البنك وقد يتضمن شروطًا خاصة، مثل دفع تعويض مالي